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中古マンションの売却にはどのくらい手数料・費用がかかるの?

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今の会社で定年まで勤めるつもりだし、ただ家賃を払うのはもったいないからと思ってマンションを買った。

でも、それから数年して思いがけず地方への転勤の辞令がでた。単身赴任も考えたけども、やっぱり家族で一緒に生活がしたい。

今住んでいるマンションを売って赴任先に引っ越そう。そう思ってこの記事を読んでいるあなたは、ただ何となく不動産屋さんに行かなくてよかったです。

ただ何となく不動産屋さんに行くと、思ったよりも低い値段で買い手がつくといった事も普通にあります。

それに、中古マンションを売却するのにかかる手数料の相場もよく分かりませんよね?

この記事を読んでいただいた上で、マンションの売却を有利に進めていただければと思います。

 

>>不動産のプロに中古マンションの売却について相談してみる

1 中古マンション売却の流れ

中古マンションを売却するには、次の流れで進めるのが一般的です。

 

(1)相場の把握

マンションという高額なものを売る訳ですから、売却に失敗しないように、きちんと周辺相場を把握しておく必要があります。

マンションを購入する際には周辺相場を調べ、予算に合ったマンションを選んで購入されていると思いますが、マンションの相場は変動します。

築年数が古くなれば古くなるほど値段は下がりますし、周辺の土地開発によって大きく相場が変わる事もあります。

売却をしたいマンションの相場を知らずにマンションを売却すると、不動産会社の言いなりになってしまうため、自分できちんと相場を調べておく事が大切です。

また、不動産会社に支払う手数料の相場もきちんと知った上で、中古マンションの売却を進めましょう。

国土交通省が土地総合情報システムで不動産の取引価格や地価公示を公表しているので、これも参考にするとよいと思います。

 

(2)査定に必要な書類を準備する

マンションを売却するとき、周辺の家賃相場や部屋の広さ、部屋の状態などが価格を決める大きな要因になりますが、価格を決める要因はそれだけではありません。

マンションの管理規約なども査定を受けるのに必要になります。建物が古くなれば古くなるほどその修繕に必要な出費が増えていきます。今後どのような修繕がなされる計画になっていて、そのためにいくらの修繕積立金が積み立てられているのかも査定の結果に大きな影響を与えます。

修繕積立金の額や今後の修繕計画がどうなっているのかが分かる資料も用意しておきましょう。

 

(3)査定をしてもらう

不動産会社に中古マンションの査定をしてもらいましょう。

査定は類似の不動産がどのくらいの金額で売れたかの情報をもとに行われる場合が多いです。

ただ、不動産物件は個々に条件が違い、全く同じ物件はない事から、各不動産会社によって査定額が異なってきます。

あくまでも類似の不動産の情報にもとづいて査定が行われるため、実際に売れる金額と査定の金額の間には差があります。

ここで注意が必要なのは、高い査定額を提示する不動産会社が必ずしもいい不動産会社であるとは限らないという事です。

自社を選んでもらうために実勢価格よりも高い査定額を提示する不動産会社も少なくないので、不動産会社の査定額をそのまま鵜呑みにしてはいけません。

自信で調べた相場よりも査定額が大きくかけ離れている場合は要注意です。その場合はいくら査定額が高くても、その不動産会社を選ばない方が賢明です。

インターネットで不動産会社の口コミなどを検索してみて、信頼のおける不動産会社を選ぶとよいです。

 

(4)売却を仲介する不動産会社を選ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決めるには、直接不動産会社の担当者に会って詳しく話を聞く必要があります。

その会社が売却を仲介する際に重要視する点を直接担当者に聞いてみましょう。

単に高い査定額を示して売却の仲介依頼を迫ってくるような不動産会社は本当に良い条件の買い手を見つけてくれるのか心配です。

逆にあなたの物件の難点や売却にあたってのデメリットもきちんと説明してくれ、あなたが調べた実勢価格に近い査定額を提示する不動産会社であれば、信頼してもよいと思います。

複数の不動産会社に査定を依頼した上で、信頼できそうな不動産会社を選びましょう。

査定額と不動産会社の信頼度を両方考えた上で売却を仲介する不動産会社を選ぶ事が大切です。

過去に行政処分を受けた宅地建物取引業者は国土交通省ネガティブ情報検索システムで検索する事ができるので、売却の仲介業者を選ぶ前に検索してみましょう。

 

(5)売り出し価格を決める

売り出し価格を決めるのに最も参考になるのが不動産会社の査定額です。

不動産会社の査定額を中心に、もちろんあなたの希望も含めて最終的に売り出し価格を決めます。

例えばおしゃれな内装などは売却価格を引き上げる要因になります。ただ、内装がよいからと言ってそれが価格を大きく左右する事はありません。

むしろ内装が個性的過ぎると買い手がつかない事もあったりするため、自信のある内装であれば、若干価格を上げる程度に留めておきましょう。

あとは、今回の中古マンションの売却によって、実際にどのくらいの現金が欲しいかも考えておく必要があります。

多くの場合は、中古マンションの売却で得た現金を次の不動産の購入に充てたり、何らかの使い道を考えている場合が多いと思います。

予定していた金額よりも大幅に売却額が下回る場合は、その後の生活にも支障が出かねません。

希望する売却額と、妥協できる売却額を予め設定しておくと、実際の売却にあたってスムーズに売却交渉を進める事ができます。

 

(6)売却活動を始める

あなたの中古マンションに興味を持つ買い手になりうる人は不動産会社が見つけてくれるので、あなたは不動産をできるだけ高い価格で売れるように買い手に見せる事が重要です。

あなたの中古マンションに興味を持っている人が内覧に来るので、建物そのものが見やすいように不要な物を捨てたり、部屋の中の整理整頓をしておく必要があります。

また、家具がばらばらに置いてあると部屋が狭く見えるので、できるだけ家具はまとめて置くようにします。

部屋の入口から窓の間に物が置いてあると部屋が狭く感じられるので、部屋の入口から窓の間に物が置いてある場合は、それを撤去して部屋を広く見せるようにします。

 

(7)価格交渉をする

購入希望者が提示する価格と、こちが希望する価格を照らし合わせ、一致しない場合は、妥協できる金額なのかどうかを考え、必要に応じて不動産会社を間に入れて交渉を進めます。

特に部屋に修繕が必要な部分がある場合は、その修繕の費用負担をどちらがするかなどもきちんと決めておく必要があります。

 

(8)買主と売買契約を締結する

買主と売買契約を締結し、契約書を交わします。建物の修繕が必要な部分やその費用負担をどちらがするのかなどもきちんと確認して契約の内容に入れておきましょう。

買主と契約を締結するときに買主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

 

(9)物件を買主に引き渡す

買主からの入金を確認した上で鍵を買主に渡すようにします。ローンが組まれており、抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きもする事になります。この辺りは中古マンションの売却を依頼した不動産会社や司法書士に相談してみましょう。

買主に物件を引き渡すまでに建物の修繕をする事になっている場合は、引き渡しの時期までに修繕が終わるように業者に工事を依頼します。

引っ越し業者の手配なども滞りなく進めましょう。特に引っ越し業者の繁忙期は思うように予約がとれなかったりするので要注意です。

 

2 不動産の一括査定は使った方がいいの?

よく不動産の一括査定ができるWebサイトがありますよね?これは使った方がいいのでしょうか。

結論としては使っても使わなくてもいいと思いますが、査定額を高く見積もった方が契約がとれる確率が上がるので、特に一括査定の場合は査定額を高めに提示する不動産会社が多いという事は知っておく必要があります。

その数字を鵜呑みにして契約したけども、思っていた金額で売れなかったという事が起こってしまいます。

不動産の一括査定で出てきた査定額はあくまでも参考値として捉え、実際に仲介をお願いする不動産会社は担当者とじっくり話した上で、誠実に対応してくれそうかどうかを見極めて決めましょう。

一括査定は不動産会社を選ぶ上での一手段としてとらえ、一括査定の中に入っていない不動産会社の店舗に行って、そこで話を聞いてみる事も大事です。

 

>>中立的立場で相談にのってくれる不動産のプロに相談してみる

3 中古マンションの売却に必要な仲介手数料

 

もちろん中古マンションの売却を個人で行う事はできますが、知り合いにたまたま今住んでいるマンションを譲るというような場合を除いて、自分で中古マンションの買い手を探すのはあまり現実的ではありません。

必然的に不動産会社に仲介を依頼する事になりますが、仲介する不動産会社が得る事のできる手数料は国土交通大臣の告示によって上限が定められています。

仲介手数料の上限は下記の通りですが、中古マンションを売却する場合はほとんどの場合400万円超でしょうから、売却価格の3%+6万円が仲介手数料の上限という事になります。

売却価格 200万円以下 200万円超400万円以下 400万円超
手数料の上限 売却価格の5% 売却価格の4%+2万円 売却価格の3%+6万円

仲介手数料の上限は上記の通りですが、実はこの上限がほぼ不動産会社に支払う仲介手数料とイコールになります。

仲介手数料を上記よりも低い金額にしている不動産会社は少ないからです。

例えば3,000万円で中古マンションで売却する場合を考えてみると、3,000万円×0.03+6万円=96万円の仲介手数料を支払う事になります。

結構な額になりますが、あなたの中古マンションの売却を確実に行うためには必要不可欠な費用です。

 

4 中古マンションの売買契約書作成時にかかる印紙税

買主との間で交わされる売買契約書に印紙を貼って印紙税を納税する必要があります。

1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円となっています。

ただ、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの契約に関しては、軽減措置が適用され、1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。

 

5 中古マンションの売却に必要な不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税は譲渡所得についてかかります。譲渡所得=収入金額‐取得費‐譲渡費用です。

収入金額とは、中古マンションを売って得られた金額の事です。

取得費には、マンションを購入したときの購入代金、不動産取得税や印紙税等の税金、仲介手数料、設備費などが含まれます。

譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、建物解体費用などが含まれます。               

不動産所有期間5年以下

所得税

30%

復興特別所得税

0.63%

住民税

9%

合計

39.63%

不動産の所有期間5年超

所得税

15%

復興特別所得税

0.315%

住民税

5%

合計

20.315%

住居用不動産を売却した場合には、譲渡所得から3,000万円を控除する特例があるので、これによって不動産譲渡所得税がかからない場合も多いです。

ただし、この特例は住宅ローン控除を受けている場合は使えないので注意が必要です。

6 中古マンション売却に必要な抵当権抹消登記費用

マンションを購入する時には、ローンを組んで購入するのが一般的なマンションの購入方法ですよね。

ローンを組んでマンションを購入する場合は、ローンを引き受ける金融機関がそのマンションに抵当権を設定します。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、マンションの購入費用を貸している金融機関がそのマンションを差し押さえ、マンションを換金してローンの返済費用に充てる権利の事です。

抵当権を設定すると、それが登記され、第三者にもその不動産には抵当権が設定されている事が分かるようになっています。

しかし、そのマンションを売却する場合は、抵当権を抹消しなければいけません。そして、その抵当権を抹消した抹消登記をする必要があります。

この抵当権抹消の登記をするために、不動産1つあたり1,000円の費用がかかります。

マンションの登記は通常土地、マンションの敷地、建物で構成されるため、1,000×3=3,000円の費用がかかります。

この抵当権抹消にかかる費用は少額なのですが、この手続きをするにあたっては、登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する費用が2万円程度かかります。

7 中古マンション売却に必要なリフォーム費用

中古マンションを高く売るためには、中古マンションをよい状態にして買主となりうる人に見せる必要があります。そのためにはリフォームをするのが効果的です。

おしゃれな内装になっていて、この部屋に住みたいと内覧に来た人が思えば、予定していた金額よりも高額で中古マンションが売れる事もあります。

ただ、リフォームには高額な費用がかかりますが、どこをどうリフォームするかによって効果が全然違うので、そこはきちんと考えてリフォームする必要があります。

また、リフォームには高額が費用がかかるので、そもそもリフォームをするかしないかもよく考えて決めましょう。

リフォームしたからといってそれが売却価格にほとんど影響しない場合もあります。そうなると、ただ無駄に出費をしただけになってしまいます。そこは仲介を依頼した不動産会社によく相談して決めましょう。

8 中古マンションの売却には不動産のプロに相談して進めよう

中古マンションの価格を適切に設定し、買主との交渉も有利に進め、売却を成功されるためにはやはり不動産のプロに相談してから進める事が大切です。

もちろん一括査定で査定してもらった不動産会社の中から信頼のできる不動産会社を選んだり、自分で不動産会社の店舗に足を運んで相談してもいいのですが、住まいのミカタというサービスがあるので、このサービスの利用をおすすめします。

住まいのミカタは、直接不動産のプロに不動産の売買について質問し放題というサービスです。

特定の不動産会社を強く推すような事はなく、中立的な立場からアドバイスをもらえるので、中古マンションの売却を考えている方にはとてもおすすめのサービスです。

 

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9 中古マンションの売却にかかる手数料・費用のまとめ

中古マンションの売却にかかる手数料・費用の大きい部分は、ご欄いただいた通り不動産会社に支払う仲介手数料です。

そして、その仲介手数料は中古マンションの売却額によって大きく変わるので、それ次第という事になるのですが、3,000万円で売却する場合を考えると、100万円から200円程度と考えておくとよいと思います。

自分の住まいを売りに出す経験というのは一生の間に何回もあるものではありません。信頼のできる不動産会社を見つけて、是非今回の売却を成功させてください。

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